Как могут по ст. 222 ГК РФ снести самовольную постройку
|
1. По каким основаниям и в каком порядке постройку могут признать самовольной |
Основанием признания постройки самовольной является наличие одного из признаков, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Вопрос о признании постройки самовольной может быть решен:
- в судебном порядке, в частности в рамках рассмотрения иска о признании права собственности на постройку или иска о ее сносе. Если отношения регулируются нормами о самовольной постройке, суд должен сам их применить, даже если истец неверно указал нормы (п. 26 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022);
- в административном порядке органом местного самоуправления при получении им соответствующего уведомления и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки по п. 1 ст. 222 ГК РФ. По итогам их рассмотрения орган местного самоуправления должен совершить одно из действий, предусмотренных п. 2 ст. 55.32 ГрК РФ. Например, принять решение о сносе самовольной постройки в предусмотренных п. 4 ст. 222 ГК РФ случаях.
|
1.1. По каким основаниям постройка считается самовольной |
Самовольной является постройка, возведенная или созданная (п. 1 ст. 222 ГК РФ):
1) на земельном участке:
- который не предоставлен в установленном порядке;
- разрешенное использование которого не допускало ее возведения;
2) без необходимых согласований и (или) разрешений;
3) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Для признания постройки самовольной достаточно одного из этих нарушений (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44).
Нарушения, связанные с разрешенным использованием участка, наличием согласований (разрешений), соблюдением градостроительных и строительных норм (правил), устанавливаются исходя из тех законов, которые существовали в момент начала возведения (создания) постройки и действуют на момент ее выявления (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Суд откажет в сносе, в частности, если:
- права на постройку зарегистрированы до 01.09.2018; - постройка соответствует, в частности, параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки; - собственнику постройки принадлежат законные права на землю под ней. Данное правило применяется и при переходе прав на названные постройки после 01.09.2018 (п. 4 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ). Учтите, что суд будет оценивать в каждом конкретном случае, является ли объект самовольной постройкой и можно ли его снести. Так, постройку могут сохранить, если нарушение градостроительных и строительных норм и правил незначительное, нет угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушаются права и интересы третьих лиц (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44). Рекомендуем проверить судебную практику по таким спорам, в частности, уточнить, не относится ли ваш случай к тем, когда суды не признают постройку самовольной. |
Самовольной постройкой может быть признан только торговый павильон, являющийся объектом недвижимости (см. п. п. 5, 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44). Самовольной постройкой его могут признать на общих основаниях. |
|
2. В каком порядке можно снести самовольную постройку |
Чтобы принудить к сносу самовольной постройки, предъявите иск в суд. Но до этого проверьте, есть ли у вас право обращаться с таким иском (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44).
В определенных случаях решение о сносе самовольной постройки во внесудебном порядке могут принять органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ). Есть случаи, когда они не могут принять такое решение.
Решение суда и (или) органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки должно исполнить лицо, построившее объект, либо это делается за его счет. Если сведения о таком лице отсутствуют, снести постройку могут обязать, например, собственника земли, на которой она возведена (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ч. 6 ст. 55.32 ГрК РФ).
Если данные лица не снесут самовольную постройку, то орган местного самоуправления может обратиться в суд, например, с требованием об изъятии из частной собственности земли и ее продаже с публичных торгов (за исключением случая, указанного в п. 3 ч. 13 ст. 55.32 ГрК РФ). При этом обязательство по сносу постройки перейдет к новому правообладателю земли (ч. 8, 12 ст. 55.32 ГрК РФ).
Если в аренду передается государственная или муниципальная земля, то снести находящуюся на ней самовольную постройку должен арендатор за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц. Такое условие включается в договор (п. 7.1 ст. 39.8 ЗК РФ).
В ряде случаев органы местного самоуправления самостоятельно сносят самовольные постройки.
Снос самовольной постройки осуществляется согласно ст. ст. 55.30 и 55.31 ГрК РФ (ч. 10 ст. 55.32 ГрК РФ).
Отметим, что застройщику могут возместить за счет казны убытки, вызванные сносом объекта. Например, убытки возместят, если должностное лицо направило уведомление о том, что планируемый к строительству объект ИЖС соответствует установленным параметрам и может быть размещен на земельном участке, а потом его признали самовольной постройкой, и суд признал это должностное лицо виновным (ч. 15 ст. 51.1 ГрК РФ).
Обращаем внимание, что закон допускает принятие решения не о сносе самовольной постройки, а о приведении ее в соответствие с установленными требованиями (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ).
|
3. Как могут снести самовольную постройку по решению органа местного самоуправления |
Органы местного самоуправления могут принять решение о сносе самовольной постройки без обращения в суд, но только в установленных законом случаях. О таком решении они обязаны уведомить лицо, построившее объект или правообладателя земли под объектом (п. п. 3.1, 4 ст. 222 ГК РФ, ч. 1, 4 ст. 55.32 ГрК РФ).
Решение о сносе самовольной постройки принимается ими в отношении самовольных построек, если они возведены (п. 4 ст. 222 ГК РФ):
1) на государственных или муниципальных землях;
2) на иных землях, но создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Решение органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки можно обжаловать в суде. Такие дела суд рассматривает не больше месяца со дня поступления заявления (ч. 1 ст. 200 АПК РФ, ч. 1 ст. 226 КАС РФ).
|
3.1. В каких случаях органы местного самоуправления могут принять решение о сносе самовольной постройки |
Органы местного самоуправления вправе принять решение о сносе постройки, возведенной на земельном участке, если (п. 4 ст. 222 ГК РФ):
1) на него отсутствуют правоустанавливающие документы, необходимые по закону на дату начала строительства;
2) вид его разрешенного использования не допускает строительства такого объекта и он расположен на территории общего пользования;
3) вид его разрешенного использования не допускает строительства такого объекта и постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, при этом:
- режим зоны не допускает строительства такого объекта;
- на дату начала строительства установлены ее границы и отсутствует разрешение на строительство (если оно необходимо).
|
3.2. В каких случаях органы местного самоуправления не могут принять решение о сносе самовольной постройки |
Органы местного самоуправления не могут принять решение о сносе самовольной постройки, в частности, если (п. 4 ст. 222 ГК РФ):
1) право собственности на объект зарегистрировано в ЕГРН;
2) право собственности на объект признал суд согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ;
3) суд отказал в иске о сносе этой постройки;
4) объект является многоквартирным домом или жилым (садовым) домом;
5) жилой дом (строение) создан на дачном (садовом) земельном участке до 01.01.2019 (п. 2 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ);
6) постройка относится к имуществу религиозного назначения или предназначена для его обслуживания и (или) образует с ним единый культовый комплекс (п. 1 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ, Требования, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 14.03.2019 N 269);
7) отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, если постройка создана на нем до дня вступления в силу Земельного кодекса РФ (пп. 1 п. 5 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ);
8) отсутствует разрешение на строительство объекта, созданного до 14.05.1998 (пп. 2 п. 5 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ);
9) заявление гражданина о предоставлении земельного участка, на котором расположен гараж, в соответствии со ст. 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ находится на рассмотрении (п. 7 ст. 18 Федерального закона от 05.04.2021 N 79-ФЗ).
Кроме того, орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе, в частности, когда (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44):
- право собственности на объект недвижимости признается юридически действительным без госрегистрации в ЕГРН, а также когда законом установлен иной момент возникновения права. Требование о сносе такого объекта независимо от его госрегистрации рассматривает только суд;
- право собственности на объект, в том числе подвергшийся реконструкции (например, в случае самовольного возведения пристройки к жилому дому) или его часть зарегистрировано в ЕГРН.
|
3.3. Кто может сообщить в орган местного самоуправления о выявленной самовольной постройке |
Уведомления о выявлении самовольной постройки могут направить, в частности, исполнительные органы государственной власти, уполномоченные на осуществление (ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ):
- государственного строительного надзора, например, если выявят факт строительства без необходимого разрешения (ч. 17 ст. 54 ГрК РФ);
- госнадзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий. Они направят уведомление, например, если выявят размещение объекта капстроительства на участке в границах особо охраняемой природной территории, режим которой не допускает его размещения (пп. "б" п. 4 ст. 33 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ).
По результатам рассмотрения уведомлений орган местного самоуправления может принять решение о сносе самовольной постройки (ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ).
Полагаем, что обратиться с заявлением может любое заинтересованное лицо, если самовольная постройка угрожает жизни и здоровью граждан. Согласно п. 4 ст. 222 ГК РФ органы наделены правом принять решение о сносе такой постройки вне зависимости от того, в чьей собственности находится участок под ней.
|
3.4. Какой срок могут установить органы местного самоуправления для сноса самовольных построек |
Срок для сноса самовольной постройки составляет от 3 до 12 месяцев. Конкретный срок орган местного самоуправления установит, учитывая характер самовольной постройки (п. 4 ст. 222 ГК РФ).
|
4. Как снести самовольную постройку через суд |
Определите, к кому предъявлять иск и в какой суд обращаться, не пропустите срок исковой давности (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44). При составлении иска о сносе важно описать основания, по которым вы считаете постройку самовольной и подлежащей сносу, чтобы обосновать требование о сносе. Не забудьте уплатить госпошлину и приложить к иску все нужные документы.
Если суд удовлетворит ваш иск, подайте исполнительный лист в службу приставов. Если ответчик не исполнит решение суда, вы сможете сами снести постройку за счет ответчика. Это возможно, если суд по вашему ходатайству укажет на это в решении.
После того как решение суда вступит в силу, вам нужно:
- после сноса самовольной постройки, сведения о которой содержатся в ЕГРН, подготовить акт обследования здания или сооружения, снять такие здания, сооружения и (или) помещения, машино-места в них, объекты незавершенного строительства с кадастрового учета и зарегистрировать прекращение права собственности на них (ч. 5 ст. 58 Закона о госрегистрации недвижимости);
- при сносе части самовольной постройки или ее реконструкции подготовить технический план в связи с изменением основных характеристик здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства и осуществить кадастровый учет на основании таких изменений (ч. 6 ст. 58 Закона о госрегистрации недвижимости).
При этом вступившее в законную силу решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности на самовольную постройку независимо от фактического исполнения такого решения (п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44).
|
4.1. Кто может требовать сноса самовольной постройки через суд |
Обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки могут (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44):
1) собственник земельного участка, на котором создана постройка, его законный владелец или субъект иных вещных прав на него;
2) лицо, чьи права и законные интересы нарушает постройка или чьей жизни и здоровью она угрожает, в том числе собственник смежного участка;
3) уполномоченный орган, например орган местного самоуправления (ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ);
4) прокурор.
Суд устанавливает не только право истца предъявить иск, но и его материально-правовой интерес в сносе самовольной постройки. Такой снос призван восстановить нарушенное право (п. 11 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).
|
4.2. К кому предъявлять иск о сносе самовольной постройки |
Ответчиком по вашему иску о сносе самовольной постройки будет лицо, которое возвело самовольную постройку, в том числе заказчик строительства, если она возведена подрядчиком (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44).
Если такой постройкой владеет лицо, не осуществлявшее ее строительства, ответчиком будет лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае ее отчуждения - приобретатель) (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44).
Если сведений о таких лицах нет, ответчиком будет (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44):
- лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где возведена самовольная постройка;
- лицо, которому такой земельный участок предоставлен во временное владение и (или) пользование, если не будет установлено, что самовольная постройка возведена (создана) до возникновения у него прав владения и (или) пользования участком.
|
4.3. В какой суд обращаться с иском о сносе самовольной постройки |
Вам следует обратиться с иском о сносе самовольной постройки в суд по месту нахождения спорного объекта (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44).
Если у вас спор с другим юрлицом или ИП, который использует постройку в предпринимательских целях, иск надо подать в арбитражный суд субъекта РФ по месту нахождения земельного участка и постройки (ч. 1, 2 ст. 27, ст. 28, ч. 1 ст. 34, ч. 1 ст. 38 АПК РФ). К примеру, если постройка возведена на участке в Московской области, обращайтесь в Арбитражный суд Московской области.
Иск подается в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения земельного участка и постройки, если:
- ответчик - гражданин и не имеет статуса ИП или использует постройку не для предпринимательских целей (пп. 1 ч. 1 ст. 22, ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Если вы не знаете точно, есть ли у гражданина статус ИП и в каких целях он использует постройку, также рекомендуем подать иск в районный суд общей юрисдикции. Даже если ответчик окажется ИП, это само по себе не станет основанием для отказа в принятии иска судом (Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014);
- в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением. В этом случае требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц.
|
4.4. Каков срок исковой давности по иску о сносе самовольной постройки |
К требованиям о сносе самовольной постройки, которая не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44). Он составляет три года с момента, когда вы узнали или должны были узнать о том, что ваши права нарушены, а также о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите ваших прав (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ).
По требованию, которое заявил собственник - арендодатель или ссудодатель участка под постройкой, срок исковой давности начинает течь с момента, когда арендатор или ссудополучатель должен был возвратить переданный ему участок, а если участок возвращен - не позднее момента возврата земельного участка (п. 15 указанного Постановления).
Исковая давность не распространяется, в частности:
- на требование собственника или иного владельца земельного участка о сносе, которое направлено на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44, п. 16 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143);
- требования о сносе, если постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан (см. п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44).
Учтите, если истек срок исковой давности по иску об истребовании из чужого незаконного владения участка, то срок исковой давности по иску о сносе самовольных построек, возведенных на нем, также считается истекшим (п. 15 указанного Постановления, п. 15 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).
|
4.5. Как составить иск о сносе самовольной постройки |
При составлении иска руководствуйтесь общими правилами составления исков в арбитражный суд или в суд общей юрисдикции в зависимости от того, в какой суд вы обращаетесь.
Рекомендуем при составлении иска:
- описать основания для сноса и обосновать ваше право требовать сноса постройки, привести ссылки на документы, а также указать, как снос приведет к восстановлению вашего нарушенного права (п. 11 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022);
- описать постройку и участок, на котором она находится: адресные ориентиры постройки, адрес, площадь и кадастровые данные участка, на котором возведена постройка. Если вы собственник соседнего участка, то укажите и данные участка, который вам принадлежит;
- четко сформулировать исковое требование - признать объект самовольной постройкой и обязать ответчика снести его за свой счет.
Учтите, что времени дополнять исковое заявление и уточнять требования не будет, так как суд должен рассмотреть дело в течение месяца (ч. 1 ст. 152 АПК РФ, ч. 2 ст. 154 ГПК РФ).
Также рекомендуем включить ряд дополнительных требований и ходатайств.
|
4.5.1. Какие еще требования включить в иск |
Одновременно со сносом постройки вы можете потребовать:
- прекратить право собственности и обязать Росреестр внести в ЕГРН запись о прекращении права, если право собственности на постройку зарегистрировано. Регистрация права собственности на постройку не препятствует суду признать ее самовольной (см. п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44);
- выселить гражданина, который проживает в самовольно возведенном жилом помещении и имеет право им пользоваться (см. п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44). Если суд не решит вопрос о выселении, пристав не сможет исполнить решение о сносе;
- взыскать с ответчика деньги в вашу пользу, если он не исполнит решение суда (ч. 4 ст. 174 АПК РФ, ч. 3 ст. 206 ГПК РФ);
- немедленно исполнить решение суда, если постройка существенно угрожает жизни и здоровью граждан и промедление исполнения решения суда может привести к значительному ущербу для неопределенного круга лиц (ч. 3.1 ст. 182 АПК РФ, ч. 1.1 ст. 212 ГПК РФ).
|
4.5.2. Какие ходатайства заявить |
Рекомендуем при подаче иска сразу заявить суду ходатайство об установлении ответчику срока для сноса постройки и разрешении вам снести постройку, если он не снесет ее сам. В решении суд может указать, что, если ответчик не исполнит решение о сносе в установленный срок, вы вправе сами снести самовольную постройку за счет ответчика и взыскать с него расходы (ч. 3 ст. 174 АПК РФ, ч. 1 ст. 206 ГПК РФ, Позиция Верховного Суда РФ).
Если вы не заявите такое ходатайство до вынесения решения, впоследствии этот вопрос можно будет решить в порядке изменения способа и порядка исполнения решения суда (ст. 324 АПК РФ, ст. 203 ГПК РФ).
Также вы можете заявить ходатайство о запрете на производство строительных работ в качестве меры по обеспечению иска, если работы по возведению постройки еще ведутся. Меры могут быть приняты как к ответчику, так и к другим лицам, которые фактически осуществляют строительство (см. п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44).
|
4.6. В каком размере уплатить госпошлину по иску о сносе самовольной постройки |
Перед подачей иска потребуется уплатить госпошлину. В зависимости от того, в какой суд вы подаете иск, размер госпошлины составит:
- в арбитражный суд - 15 000 руб. для физлиц и 50 000 руб. для организаций (пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ);
- в суд общей юрисдикции - 3 000 руб., если вы гражданин, или 20 000 руб., если вы юрлицо (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Если вы уплатите госпошлину по иным правилам, суд оставит иск без движения. Если вы не доплатите необходимую сумму, он вернет иск (ст. 128 АПК РФ, ст. 136 ГПК РФ).
|
4.7. Какие документы приложить к иску о сносе самовольной постройки |
Приложите к иску документы, указанные в ст. 126 АПК РФ или ст. 132 ГПК РФ соответственно.
Основная задача - правильно подобрать документы в обоснование ваших требований о сносе постройке. В частности, нужны:
1) документ, который подтверждает ваши права на земельный участок, на котором возведена постройка, или на соседний участок. Для этого закажите выписку из ЕГРН на участок;
2) заключения специализированных организаций о том, что постройка нарушает градостроительные, строительные нормы или мешает вам в реализации ваших законных прав и интересов (например, создает опасность для вашей постройки рядом);
3) вашу переписку с ответчиком, если из нее следует, что вы не давали согласия строить на вашем участке или обращались к нему с требованием снести постройку во внесудебном порядке.
|
4.8. Как подать иск о сносе самовольной постройки |
Иск с приложениями вы можете направить в суд на бумажном носителе или в электронном виде (если в суде есть техническая возможность) по правилам того суда, который должен рассматривать ваши требования.
|
4.9. Как происходит исполнение решения суда о сносе самовольной постройки |
Когда решение суда вступит в законную силу и вы получите исполнительный лист, обращайтесь с ним в службу приставов. Пристав организует снос постройки в порядке, который предусмотрен ст. 107 Закона об исполнительном производстве.
Если взыскателем является орган местного самоуправления, также возможно обратиться к приставу, который исполняет решение суда о сносе самовольной постройки с учетом особенностей принудительного исполнения, предусмотренных ч. 4, 5, 8 ст. 107 названного Закона (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44).
Снос постройки включает ее демонтаж или разрушение, а также уборку строительного мусора. Если должник не сделает этого сам, пристав проведет снос и выселение из постройки должника с участием понятых (иногда и сотрудников органов внутренних дел). Для сноса он привлекает строительную организацию и может предложить вам оплатить расходы на снос и потом возместить их за счет должника.
